Der Mietvertrag bildet das Fundament eines jeden Mietverh\u00e4ltnisses in der Schweiz. Er regelt die Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter und ist f\u00fcr beide Parteien von zentraler Bedeutung. In diesem Artikel werden die wichtigsten Aspekte des schweizerischen Mietrechts beleuchtet \u2013 von den gesetzlichen Grundlagen \u00fcber die Rechte und Pflichten bis hin zu aktuellen Entwicklungen.<\/p>\n
—<\/p>\n
Das schweizerische Mietrecht basiert prim\u00e4r auf zwei Rechtsquellen:<\/p>\n
Die Artikel 253 bis 274e des [Obligationenrechts (OR)](https:\/\/www.sfi.ch\/de\/gesetze) bilden das Kernst\u00fcck des schweizerischen Mietrechts. Diese Bestimmungen regeln unter anderem:<\/p>\n
– Den Abschluss und die Beendigung von Mietvertr\u00e4gen<\/p>\n
– Die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter<\/p>\n
– Die Mietzinsgestaltung und -anpassung<\/p>\n
– Den Schutz vor missbr\u00e4uchlichen Mietzinse<\/p>\n
Die VMWG konkretisiert die Bestimmungen des OR und regelt spezifische Fragen wie:<\/p>\n
– Das Verfahren bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde<\/p>\n
– Die Formulare f\u00fcr Mietzins\u00e4nderungen<\/p>\n
– Die Berechnung des Referenzzinssatzes<\/p>\n
Die Kantone haben in verschiedenen Bereichen eigene Regelungskompetenzen. So kennen einige Kantone eine Formularpflicht<\/strong> f\u00fcr den Anfangsmietzins, w\u00e4hrend andere dies nicht vorsehen. Aktuell gilt die Formularpflicht in folgenden Kantonen vollst\u00e4ndig:<\/p>\n – Basel-Stadt<\/p>\n – Freiburg<\/p>\n – Genf<\/p>\n – Luzern<\/p>\n – Zug<\/p>\n – Z\u00fcrich<\/p>\n In den Kantonen Neuenburg und Waadt besteht eine teilweise Formularpflicht, die nur f\u00fcr bestimmte Gemeinden oder Bezirke gilt. [Ab dem 1. Dezember 2025](https:\/\/www.lw-p.ch\/de\/rechtsthemen\/aenderungen-im-mietrecht-ab-1-oktober-2025-formvorschriften-im-fokus\/) wird diese Pflicht auch im Kanton Bern eingef\u00fchrt.<\/p>\n —<\/p>\n Der Mietvertrag kann in der Schweiz formlos<\/strong> (m\u00fcndlich) abgeschlossen werden. Allerdings empfiehlt sich aus Beweisgr\u00fcnden dringend die schriftliche Form<\/strong>. Ein schriftlicher Vertrag schafft Klarheit \u00fcber die vereinbarten Bedingungen und vermeidet sp\u00e4tere Streitigkeiten.<\/p>\n F\u00fcr einen g\u00fcltigen Mietvertrag m\u00fcssen sich die Parteien \u00fcber folgende drei Punkte einigen:<\/p>\n 1. Vertragsparteien<\/strong>: Vollst\u00e4ndige Bezeichnung beider Parteien (Name, Adresse, bei juristischen Personen auch Vertretungsberechtigte)<\/p>\n 2. Mietobjekt<\/strong>: Genaue Beschreibung der Mietsache (Adresse, Stockwerk, Zimmeranzahl, Nebenr\u00e4ume)<\/p>\n 3. Mietzins<\/strong>: Der Nettomietzins sowie die Nebenkosten<\/p>\n Sollen zus\u00e4tzliche Allgemeine Vertragsbedingungen gelten, m\u00fcssen diese ausdr\u00fccklich im Mietvertrag erw\u00e4hnt<\/strong> werden. Blo\u00dfe Bezugnahme auf AVB-Genossenschaften oder -Verb\u00e4nde reicht nicht aus.<\/p>\n Ein umfassender Mietvertrag sollte folgende Punkte regeln:<\/p>\n – Mietdauer<\/strong>: Befristet oder unbefristet<\/p>\n – K\u00fcndigungsfristen<\/strong>: Gesetzlich oder vertraglich vereinbart<\/p>\n – Nettomietzins<\/strong>: Monatliche Grundmiete<\/p>\n – Nebenkosten<\/strong>: Art der Verrechnung (Akonto, Pauschal, Bruttomiete)<\/p>\n – Mietzinsdepot<\/strong>: H\u00f6he und Bedingungen<\/p>\n – Ben\u00fctzung<\/strong>: Wohnzweck, Haustierhaltung, gewerbliche Nutzung<\/p>\n —<\/p>\n Der Nettomietzins<\/strong> ist das reine Entgelt f\u00fcr die \u00dcberlassung der Wohnung. Die Nebenkosten<\/strong> werden separat berechnet und umfassen typically:<\/p>\n – Heizkosten<\/p>\n – Warmwasserkosten<\/p>\n – Kosten f\u00fcr Wasser und Kanalisation<\/p>\n – Unterhaltskosten (Lift, Treppenhaus, Garten)<\/p>\n – Versicherungskosten<\/p>\n – Verwaltungskosten<\/p>\n In der Praxis finden vier verschiedene Systeme Anwendung:<\/p>\n | System | Beschreibung |<\/p>\n |——–|————–|<\/p>\n | Akontozahlung<\/strong> | Monatliche Vorauszahlung mit j\u00e4hrlicher Abrechnung |<\/p>\n | Pauschalzahlung<\/strong> | Fester Betrag ohne Einzelabrechnung |<\/p>\n | Bruttomiete<\/strong> | Alle Kosten inklusive, keine separate Nebenkostenabrechnung |<\/p>\n | Direktzahlung<\/strong> | Mieter bezahlt bestimmte Kosten direkt an Dritte |<\/p>\n Der Referenzzinssatz<\/strong> ist ein zentrales Element des schweizerischen Mietrechts. Er wird vom Bundesamt f\u00fcr Wohnungswesen (BWO) festgelegt und basiert auf dem durchschnittlichen hypothekarischen Zinssatz der Banken.<\/p>\n Aktueller Stand (M\u00e4rz 2026):<\/strong><\/p>\n Der Referenzzinssatz betr\u00e4gt 1,25%<\/strong> und befindet sich damit auf dem tiefsten Niveau seit seiner Einf\u00fchrung.<\/p>\n Auswirkungen auf den Mietzins:<\/strong><\/p>\n – Bei einem Sinken des Referenzzinssatzes haben Mieter Anspruch auf eine Mietzinssenkung<\/p>\n – Pro 0,25% Senkung des Referenzzinssatzes kann der Vermieter eine Mietzinssenkung von 3%<\/strong> gew\u00e4hren<\/p>\n – Der Vermieter muss die Senkung aktiv gew\u00e4hren \u2013 Mieter m\u00fcssen oft selbst aktiv werden<\/p>\n In Kantonen mit Formularpflicht muss der Vermieter den Mietzins des Vormieters mitteilen. Ein Anfangsmietzins gilt als missbr\u00e4uchlich<\/strong>, wenn er den bisherigen Mietzins um mehr als 10% \u00fcbersteigt<\/strong> und nicht durch nachvollziehbare Gr\u00fcnde gerechtfertigt ist.<\/p>\n Mieter k\u00f6nnen den Anfangsmietzins bis maximal 30 Tage nach der Schl\u00fcssel\u00fcbergabe<\/strong> bei der Schlichtungsbeh\u00f6rde anfechten.<\/p>\n —<\/p>\n Der Vermieter ist verpflichtet:<\/p>\n – Die Mietsache in einem gebrauchstauglichen Zustand zu \u00fcbergeben<\/strong><\/p>\n – Die Sache w\u00e4hrend der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten<\/strong><\/p>\n – Reparaturen und gr\u00f6ssere Unterhaltsarbeiten durchzuf\u00fchren<\/strong><\/p>\n – Das Mietobjekt vor Anspr\u00fcchen Dritter zu sch\u00fctzen<\/strong><\/p>\n – Die vereinbarten Leistungen (Heizung, Wasser, etc.) zu erbringen<\/strong><\/p>\n Der Mieter ist verpflichtet:<\/p>\n – Den Mietzins rechtzeitig zu bezahlen<\/strong><\/p>\n – Die Mietsache pfleglich zu behandeln<\/strong><\/p>\n – Kleinere Reparaturen selbst zu \u00fcbernehmen<\/strong> (siehe unten)<\/p>\n – Meldepflichten gegen\u00fcber dem Vermieter nachzukommen<\/strong><\/p>\n – Das Mietobjekt bei Auszug in gereinigtem Zustand zu hinterlassen<\/strong><\/p>\n Im Unterschied zu vielen anderen L\u00e4ndern kennt das schweizerische Mietrecht keine generelle Pflicht zu Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/strong>. Allerdings m\u00fcssen Mieter den sogenannten kleinen Unterhalt<\/strong> selbst \u00fcbernehmen.<\/p>\n Zum kleinen Unterhalt geh\u00f6ren beispielsweise:<\/strong><\/p>\n – Ersatz von Gl\u00fchbirnen und Sicherungen<\/p>\n -\u5c0f\u578b\u7ba1\u9053\u7ef4\u4fee\uff08\u5982\u66f4\u6362\u6c34\u9f99\u5934\u57ab\u7247\uff09<\/p>\n – Reinigung von Abflusssieben<\/p>\n – Kleinere Ausbesserungen an T\u00fcrschl\u00f6ssern<\/p>\n – Pflege des Balkons oder der Terrasse<\/p>\n Die Reparaturen m\u00fcssen m\u00fchelos von Hand und ohne spezielles Fachwissen<\/strong> m\u00f6glich sein. Rechnungen f\u00fcr professionelle Reparaturen k\u00f6nnen Mieter zur\u00fcckweisen.<\/p>\n —<\/p>\n Gesetzliche K\u00fcndigungsfristen:<\/strong><\/p>\n – Wohnr\u00e4ume<\/strong>: Mindestens 3 Monate auf einen gesetzlichen K\u00fcndigungstermin<\/p>\n – Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume<\/strong>: Mindestens 6 Monate<\/p>\n Die Vertragsparteien k\u00f6nnen l\u00e4ngere K\u00fcndigungsfristen vereinbaren. Eine k\u00fcrzere Frist als die gesetzliche Mindestfrist ist unwirksam.<\/p>\n K\u00fcndigungstermine:<\/strong><\/p>\n Die gesetzlichen K\u00fcndigungstermine richten sich nach den \u00f6rtlichen Gepflogenheiten und sind oft:<\/p>\n – Ende eines Monats<\/strong> (bei dreimonatiger Frist)<\/p>\n – Bestimmte Termine<\/strong> (z.B. 31. M\u00e4rz, 30. Juni, 30. September, 31. Dezember)<\/p>\n Die K\u00fcndigung muss schriftlich<\/strong> erfolgen. Der Vermieter muss dabei zwingend ein amtliches Formular<\/strong> verwenden, das vom Kanton genehmigt wurde. Der Mieter kann die K\u00fcndigung formlos schriftlich erkl\u00e4ren.<\/p>\n Eine fristlose K\u00fcndigung ist nur aus wichtigem Grund<\/strong> m\u00f6glich, \u043d\u0430\u043f\u0440\u0438\u043c\u0435\u0440:<\/p>\n – Zahlungsverzug des Mieters (wenn dieser erheblich ist)<\/p>\n – Schwere Verletzung der vertraglichen Pflichten<\/p>\n – V\u00f6llige Unbrauchbarkeit der Mietsache<\/p>\n – Eigenbedarf des Vermieters (unter bestimmten Voraussetzungen)<\/p>\n Nach dem Tod eines Mieters k\u00f6nnen die Erben das Mietverh\u00e4ltnis mit der gesetzlichen Frist (3 Monate f\u00fcr Wohnungen, 6 Monate f\u00fcr Gesch\u00e4ftsr\u00e4ume) auf den n\u00e4chsten orts\u00fcblichen Termin k\u00fcndigen.<\/p>\n —<\/p>\n Der Bundesrat hat verschiedene Mietrechts\u00e4nderungen per 1. Oktober 2025 in Kraft gesetzt:<\/p>\n Erweiterte Formularpflicht:<\/strong><\/p>\n Vermieter in Kantonen mit Formularpflicht m\u00fcssen neu zus\u00e4tzliche Angaben im Formular zur Mitteilung des Anfangsmietzinses machen. Der bisherige Mietzins, allf\u00e4llige Kostenst\u00e4nde (Referenzzins, LIK) und eine Begr\u00fcndung f\u00fcr allf\u00e4llige Erh\u00f6hungen m\u00fcssen offengelegt werden.<\/p>\n Nationale Formularpflicht geplant:<\/strong><\/p>\n Der Bundesrat plant, die Formularpflicht schweizweit einzuf\u00fchren. Bei Abschluss eines neuen Mietvertrages soll k\u00fcnftig standardm\u00e4ssig der vorherige Mietzins mit einem Formular mitgeteilt und eine allf\u00e4llige Mietzinserh\u00f6hung kurz begr\u00fcndet werden m\u00fcssen.<\/p>\n Der hypothekarische Referenzzinssatz bleibt per M\u00e4rz 2026 bei 1,25%<\/strong>. Dies ist der tiefste Stand seit der Einf\u00fchrung des Systems. Mieter, deren Mietvertrag noch auf einem h\u00f6heren Zinssatz basiert, k\u00f6nnen eine Senkung verlangen.<\/p>\n —<\/p>\n Der Vermieter kann im Mietvertrag ein Mietzinsdepot<\/strong> (Kaution) vereinbaren. F\u00fcr Wohnungsmieten ist dieses gesetzlich auf maximal drei Monatsmieten<\/strong> beschr\u00e4nkt.<\/p>\n Leistet der Mieter das Depot in Geld, muss der Vermieter den Betrag auf ein Sperrkonto<\/strong> einzahlen, das auf den Namen des Mieters lautet. Der Vermieter darf \u00fcber dieses Konto nur mit Zustimmung des Mieters oder bei gerichtlichem Urteil verf\u00fcgen.<\/p>\n Alternativ k\u00f6nnen Mieter eine Mietkautionsversicherung<\/strong> abschliessen. Dabei zahlen sie keine Bareinlage, sondern eine j\u00e4hrliche Pr\u00e4mie an die Versicherung. Achtung: Diese Pr\u00e4mie wird nicht zur\u00fcckerstattet, auch nicht bei Auszug.<\/p>\n —<\/p>\n Bei Streitigkeiten zwischen Mieter und Vermieter ist in der Regel die Schlichtungsbeh\u00f6rde<\/strong> des jeweiligen Kantons zust\u00e4ndig. Diese ist vor einer allf\u00e4lligen Klage beim Gericht anzurufen.<\/p>\n Typische Verfahren:<\/strong><\/p>\n – Anfechtung von Mietzinserh\u00f6hungen<\/p>\n – Anfechtung missbr\u00e4uchlicher Anfangsmietzinse<\/p>\n – Streitigkeiten um Unterhalt und Reparaturen<\/p>\n – K\u00fcndigungsanfechtungen<\/p>\n Die Schlichtungsbeh\u00f6rde versucht zun\u00e4chst, eine Einigung zu erzielen. Gelingt dies nicht, kann sie einen Entscheid<\/strong> f\u00e4llen, gegen den anschliessend Berufung m\u00f6glich ist.<\/p>\n —<\/p>\n 1. Mietvertrag vor Unterschrift genau durchlesen<\/strong> \u2013 besonders die Allgemeinen Vertragsbedingungen<\/p>\n 2. Mietzinsdepot nur auf Sperrkonto einzahlen<\/strong> \u2013 nie bar an den Vermieter<\/p>\n 3. Anfangsmietzins \u00fcberpr\u00fcfen<\/strong> \u2013 in Kantonen mit Formularpflicht den alten Mietzins erfragen<\/p>\n 4. Bei Mietzinssenkung aktiv werden<\/strong> \u2013 Antrag an Vermieter stellen, anschliessend Schlichtungsbeh\u00f6rde anrufen<\/p>\n 5. Kleinreparaturen dokumentieren<\/strong> \u2013 f\u00fcr Auszug aufbewahren<\/p>\n 1. Amtliches Formular f\u00fcr K\u00fcndigungen verwenden<\/strong><\/p>\n 2. Mietzinsdepot auf Sperrkonto anlegen<\/strong><\/p>\n 3. J\u00e4hrliche Nebenkostenabrechnung fristgerecht erstellen<\/strong><\/p>\n 4. Formularpflicht beachten<\/strong> \u2013 insbesondere in Kantonen mit entsprechender Regelung<\/p>\n 5. Schriftliche Korrespondenz bevorzugen<\/strong> \u2013 f\u00fcr Beweissicherung<\/p>\n —<\/p>\n Das schweizerische Mietrecht bietet einen umfassenden Rahmen f\u00fcr das Mietverh\u00e4ltnis. Beide Parteien \u2013 Mieter und Vermieter \u2013 profitieren von klaren Regeln und einem ausgewogenen Schutzsystem. Die wichtigsten Grunds\u00e4tze lassen sich wie folgt zusammenfassen:<\/p>\n – Der Mietvertrag<\/strong> ist das zentrale Dokument und sollte schriftlich abgeschlossen werden<\/p>\n – Der Referenzzinssatz<\/strong> beeinflusst die Mietkosten erheblich \u2013 aktuell auf historisch tiefem Niveau<\/p>\n – K\u00fcndigungsfristen<\/strong> sind zwingend einzuhalten \u2013 die gesetzliche Mindestfrist betr\u00e4gt 3 Monate<\/p>\n – Der kleine Unterhalt<\/strong> liegt in der Verantwortung des Mieters, gr\u00f6ssere Reparaturen beim Vermieter<\/p>\n – Bei Streitigkeiten ist die Schlichtungsbeh\u00f6rde<\/strong> der erste Ansprechpartner<\/p>\n Sowohl Mieter als auch Vermieter sollten ihre Rechte und Pflichten kennen und im Zweifelsfall professionellen Rat einholen. Die Mitgliedschaft beim Mieterverband oder die Beratung durch den HEV Schweiz kann in vielen Situationen hilfreich sein.<\/p>\n —<\/p>\n *Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche Beratung im Einzelfall.*<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Mietvertrag in der Schweiz: Was Mieter und Vermieter wissen m\u00fcssen Der Mietvertrag bildet das Fundament eines jeden Mietverh\u00e4ltnisses in der Schweiz. Er regelt die Rechtsbeziehung zwischen Mieter und Vermieter und ist f\u00fcr beide Parteien von zentraler Bedeutung. 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Der Mietvertrag: Abschluss und Form<\/h2>\n
2.1 Form des Vertrags<\/h3>\n
2.2 Notwendige Vertragsbestandteile<\/h3>\n
2.3 Allgemeine Vertragsbedingungen (AVB)<\/h3>\n
2.4 Wichtige Klauseln im Mietvertrag<\/h3>\n
3. Der Mietzins<\/h2>\n
3.1 Nettomiete und Nebenkosten<\/h3>\n
3.2 Systeme der Nebenkostenverrechnung<\/h3>\n
3.3 Der hypothekarische Referenzzinssatz<\/h3>\n
3.4 Missbr\u00e4uchlicher Anfangsmietzins<\/h3>\n
4. Rechte und Pflichten der Vertragsparteien<\/h2>\n
4.1 Pflichten des Vermieters<\/h3>\n
4.2 Pflichten des Mieters<\/h3>\n
4.3 Der kleine Unterhalt<\/h3>\n
5. Beendigung des Mietverh\u00e4ltnisses<\/h2>\n
5.1 Ordentliche K\u00fcndigung<\/h3>\n
5.2 Form der K\u00fcndigung<\/h3>\n
5.3 Ausserordentliche K\u00fcndigung<\/h3>\n
5.4 Beendigung bei Tod des Mieters<\/h3>\n
6. Aktuelle Entwicklungen 2025\/2026<\/h2>\n
6.1 \u00c4nderungen per 1. Oktober 2025<\/h3>\n
6.2 Referenzzinssatz per M\u00e4rz 2026<\/h3>\n
7. Das Mietzinsdepot<\/h2>\n
7.1 Rechtliche Grundlagen<\/h3>\n
7.2 Sicherheitsleistung<\/h3>\n
7.3 Mietkautionsversicherung<\/h3>\n
8. Streitbeilegung: Die Schlichtungsbeh\u00f6rde<\/h2>\n
9. Praktische Tipps f\u00fcr Mieter und Vermieter<\/h2>\n
F\u00fcr Mieter:<\/h3>\n
F\u00fcr Vermieter:<\/h3>\n
Fazit<\/h2>\n